房企融资受限资金面继续收紧 融资本钱将来或将反弹

今天，多家住房公司继续中断公司债券发行，据市场机构不完全统计，暂停发行的债券总量接近500亿元，融资持续收紧。自去年房地产市场全面启动新一轮调控以来，住房融资形势也逐渐趋紧。

另一方面，随着产业融合的不断推进，企业为了进一步促进范围的扩大和市场占有率的提高，投资开放达到了一个新的高度，整体借款范围和增长率也在不断增加。

一些房地产企业停止发行债券近一个星期，其中包括宝河盛创展、富丽地产、国花园、特技年、忻城控股、上海宝龙实业、涪城集团等10家房地产公司等10家房地产企业。

ES已经连续中断了公司债券的发行。据市场中介机构不完全统计，合利宝POS办理暂停发行的债券总额接近500亿元。分析人士指出，资源市场融资成本上升是这些公司中断债券发行的原因之一。

上海证券交易所的数据显示，过去六个月，特别是今年三月和四月，特别是四月底，公共和私人债务的平均加权价格逐渐上升。公共债务的平均加权价格超过98.5，而私人股本的平均加权价格为98.564，都在今年下半年创下新高。

国泰君安的业绩统计，今年5月初停止，共有12家住房上市公司发行了322亿元企业债，票面利率在4.83-7.90%之间，而控制在5.35%以下的主要是蛇口、陆家嘴、中国城市等国营企业。

2018年前5个月，约有78只公司债券被要求在上海证券交易所(Shanghai Stock Exchange)发行，其中33只获得批准，不到一半通过发行；38只未发行，7只在2018年前5个月未获批准或终止。

业内人士普遍认为，收紧融资已成为资源市场上最大的共鸣。光大证券在研究报告中指出，2018年，更多的伤害来源来自融资。现在很难看到金融约束政策的放松、信贷和债券市场的持续收缩、广泛活动、不规范和信贷的紧张平衡。债券等融资方式受到不同层次的影响。6月3日，我国上市住宅企业债务普遍上升。

据Kerrey房地产研究中心发表的一份研究报告称，2017年主要上市住宅企业(A股、H股等)的债务规模和增长率继续上升，整体财务杠杆水平大幅提高。现金短期债务比率和短期债务比率都有不同程度的下降.房地产行业研究员方玲(音译)表示，加权平均净债务率升至91。

2017年为09%，比2016年增长16.19个百分点，近60%的公司净债务利率上升从融资成本来看，2017年万科、中国航运、保利等60家重点住房融资成本继续下降至6.08。一方面，这是因为重点住房公司大多是大中型住房公司，融资能力相对较强；另一方面，也是由于前两年企业债券热潮的延续。

2017年年底，主要上市房地产公司的利息债务总额为5.7539万亿元，比去年同期增加了2960万元，比2016年增加了2个百分点。60家重点住宅企业的利息债务总额为4.8392万亿元，比上年同期增长34.5个百分点，比上年同期增长5.5个百分点，重点住房企业的债权增长更为明显，值得一提的是，截至2017年底，60家重点住房企业的利息占84%。

占Prida的1%，增长3.1个百分点。方玲说，2017年，共有14家住房企业的总利息债务超过1000亿美元，比2016年增加了6家。这与整个企业的增长无关。中国恒大以732.6万亿元人民币排名第一，是2016年底的37倍，是267.9亿元人民币的2.7倍，是全球第二大绿化带保有量。

不仅如此，90%的关键住房公司的总利息债务也在上升，其中一半以上的公司的增长率甚至更高。销售超过1000亿份合同的公司已经达到17家。伴随这一扩张而来的是债务增加，2017年出售20套TOP 20套房屋的总利息债务约为2.7811万亿元，比2016年增加了约4万元。随着基本同步范围的扩大，行业整体水平的增长超过了行业整体水平。他说，总体而言，取消止赎给2017年的房主带来了比2016年年底更大的还债压力。

主要特点如下：第一，提高杠杆率，将整体净债务率提高到91%；第二，加剧现金短期债务比率与长期和短期债务比率的差距，虽然短期压力仍然很小，但一些企业对需求仍保持警惕；第三，在国内房地产市场调控和融资紧缩的背景下，住房企业要么选择出海，要么选择出海。

选择创新的融资方式，融资资金将在未来反弹。通泽研究所还指出，扩大龙头住宅企业的规模，增加负债水平。从安全保证金的维度看，经营活动中出现的净现金流量是否能掩盖活动中的债务，是企业短期偿债能力的反映。

同一政策研究所的分析师表示，住房公司所欠债务的飙升反映了短期偿债压力，而实际运营中的现金流也很仓促，为了保证现金流安全，还需要增加假贷款。

该机构表示，2017年，xurex房地产公司实现了改善其债务结构的目标，采用新的和旧的方法，以低成本融资和长期乞求短期贷款取代高成本融资。

2017年底，徐汇市一年内到期银行等乞讨贷款6.227多亿元，一年内到期公司债券5.093亿元，计118.2亿元；到期利息债务(银行及其他乞讨贷款、票据)金额1年后，公司债务等35.419亿元。

广发证券房地产研究集团首席分析师乐家东表示，未来融资渠道将继续收紧。实际上，自2016年“四令”以来，住房企业的融资渠道继续收紧，贷款开放，再融资。公司债券和非标准融资相继收紧，特别是2018年4月27日日本资产新规下降，表外融资渠道(非标准)彻底流入房地产行业。

根据住房融资的详细数据，自2016年下半年以来，住房公司的融资范围持续缩小，2017年抵押贷款和债券的融资范围同比下降了21%，Legadong说。

研究所中央研究部主任严跃进也表示，近期房地产公司的债券发行确实出现了一些波折，这可能意味着债券发行政策仍在如常收紧，严跃进进一步表明，一方面房地产市场的监管仍在继续。

如果允许企业盲目发行债券，同时也肯定会减缓住房资源进入市场的进程，影响市场供给，达不到监管效果。

另一方面，考虑到当前金融形势有紧缩的方向，以及未来利息支付等压力，从这个角度来看，积极控制是必要的，符合当前房地产金融市场危害的预防和控制方向。

事实上，房地产公司的债务评估对房地产公司也可以起到警示作用。在严跃进看来，企业发行债券等方面的步伐应该加快，否则政策的变化就会更加不确定，这也很容易带来很多的市场风险。

一些行业分析人士指出，随着国内融资不再有利，企业债务到期，住房公司或迁往海外或寻找新的融资渠道，以后的融资成本也将难以实现进一步紧缩，并有可能反弹。